房屋租赁合同纠纷 （2018）粤19民终9549号

温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订的《房屋租赁合同书》所涉商铺属金开喜公司所有，在《房屋租赁合同书》签订之前，案涉商铺已由金开喜公司对外出租、收益。结合双方在合同中约定的金开喜公司在交付商铺时需将已出租商铺合同进行变更的内容及温毅文诉称中大部分的租户与温毅文重新签订租赁合同的内容，温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订《房屋租赁合同书》的标的实际为金开喜公司所有的案涉商铺的出租权益。本案的争议焦点为：温毅文是否有权就案涉商铺向谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司主张权利。争议焦点的关键在于金开喜公司将其所有的28间商铺的出租权益转让给温毅文的行为是否合法有效。对此，作如下分析：第一，双方约定总租金不属于合理的对价。温毅文与第三人金开喜公司、黄有清、张志慧签订《房屋租赁合同书》所涉的商铺面积为4256.3平方米，租期共计184个月，仅以本案中悦蓉庄公司所租用物业在2011年的租金价格每月每平方米45元计算，总租金已达35242164元，如果考虑物价上涨、租金递增等因素，总租金远远不止该数额。而合同所约定的对价仅为18000000元，因此，案涉租赁权益的转让价显然过低，不属于合理的

温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订的《房屋租赁合同书》所涉商铺属金开喜公司所有，在《房屋租赁合同书》签订之前，案涉商铺已由金开喜公司对外出租、收益。结合双方在合同中约定的金开喜公司在交付商铺时需将已出租商铺合同进行变更的内容及温毅文诉称中大部分的租户与温毅文重新签订租赁合同的内容，温毅文与金开喜公司、黄有清、张志慧签订《房屋租赁合同书》的标的实际为金开喜公司所有的案涉商铺的出租权益。本案的争议焦点为：温毅文是否有权就案涉商铺向谢伟航、张志慧、丁凤、邱中川、悦蓉庄公司主张权利。争议焦点的关键在于金开喜公司将其所有的28间商铺的出租权益转让给温毅文的行为是否合法有效。对此，作如下分析：第一，双

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终9549号上诉人（原审原告）：温毅文，男，汉族，1977年7月18日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：肖红霞，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗红，广东国智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢伟航，男，汉族，1970年3月20日出生，住广东省东莞市东城区，被上诉人（原审被告）：张志慧，女，汉族，1979年9月18日出生……