房屋租赁合同纠纷 （2016）沪01民终8733号

本案争议焦点一：绿庭公司主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。绿庭公司认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。悦旭公司、汉晋公司认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自绿庭公司起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海XX有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故租金也应于调整。一审法院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，绿庭公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故对于诉讼时效，法院采信悦旭公司、汉晋公司的意见。对于租金的标准，是当事人双方合意的结果。绿庭公司对于上海XX有限公司减半收取租金，对于本案双方之间没有关联性，提出的调整租金标准的抗辩意见，法院不予认可。争议焦点二：物业管理费的收费是否合理，是否应予调整。绿庭公司认为，物业管理费是双方合意，不应予调整。悦旭公司、汉晋公司认为，根据双方合同约定，物业管理费应当由承租人和物业管理公司另行签订物业服务合同

本案争议焦点一：绿庭公司主张的租金、物业管理费是否部分已过诉讼时效，租金是否可以予以调整。绿庭公司认为对于租金，由于租赁一直在延续期间，故不存在超过诉讼时效的问题。由于承租人租赁的位置不同，租金标准存在差异是合理的。悦旭公司、汉晋公司认为，租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，租金和物业管理费支付日期分别应自绿庭公司起诉日起前推一年和二年。对于租金标准，高低差额达9倍，且上海XX有限公司在每平方每日0.38元最低标准上还仅收取一半，故租金也应于调整。一审法院认为，根据法律规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，物业管理费的时效为二年，绿庭公司没有证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终8733号上诉人（原审原告）：上海绿庭生态置业有限公司（原上海四季生态科技有限公司），住所地上海市奉贤区奉浦工业区莘奉公路859号。法定代表人：顾勇，董事长。委托诉讼代理人：汪梦妮，该公司职员。委托诉讼代理人：翁卫国，上海理帅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海悦旭实业有限公司，住上海市奉贤区南桥镇航南公路5000号1幢3-1、3……