房屋租赁合同纠纷 （2019）皖15民终268号

本案主要争议焦点有三：一是牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，何福生是否应返还牛永华的房屋；二是何福生是否应支付牛永华房屋租赁费（房屋占有使用费），并支付违约金和租赁期间产生的水费；三、牛永华是否应赔偿何福生租赁房屋装饰装修现值损失，应赔偿多少。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”牛永华出租给何福生的案涉房屋虽然取得了房地产权证，但其未举出证据证明该房屋在建设时取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设；其在庭审中述称案涉房屋是开发商开发的房屋，未在法庭指定的期间内提交购房合同，因此，牛永华与何福生就案涉房屋订立的《房屋租赁合同》无效。何福生辩称牛永华、何福生签订的《房屋租赁合同》无效，于法有据，该院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该

本案主要争议焦点有三：一是牛永华与何福生签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，何福生是否应返还牛永华的房屋；二是何福生是否应支付牛永华房屋租赁费（房屋占有使用费），并支付违约金和租赁期间产生的水费；三、牛永华是否应赔偿何福生租赁房屋装饰装修现值损失，应赔偿多少。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”牛永华出

安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)皖15民终268号上诉人（原审原告）：牛永华，男，1963年5月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何福生，男，1958年10月15日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：林晓静，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴玉玲，安徽卓泰律师事务所实习律师。牛永华与何福生因房屋租……