房屋租赁合同纠纷 （2021）湘02民终467号

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担违约责任。本案争议焦点为：一、合同涉及的前两年租金是否已过诉讼时效；二、吴剑芳、曾丽清主张的违约金是否过高，是否需要调整。针对焦点一，涉案的房屋租赁协议书约定租期三年，同时对每年租金的支付方式和支付期限作了明确约定。虽然房屋租赁协议书约定了租金分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性并不能否认租金债务的整体性。房屋租赁协议书是一个整体，且茶祖公司欠付租金是一个持续性的状态，因而诉讼时效应从合同的整体出发而不应将各期租金割裂开来分别计算，否则将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方的合作基础，背离诉讼时效制度所追求的效率价值目标。同时，吴剑芳多次就欠付租金向茶祖公司催讨，茶祖公司一直未予支付。另双方2018年2月9日签订的房屋转让协议明确约定，本协议签署之前的租金由甲方（吴剑芳、曾丽清）收取，协议签署后的租金由乙方（茶祖公司）收取；吴剑芳、曾丽清和茶祖公司均是房屋租赁协议和房屋转让协议的当事人，从房屋转让协议的上

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，依法应当承担违约责任。本案争议焦点为：一、合同涉及的前两年租金是否已过诉讼时效；二、吴剑芳、曾丽清主张的违约金是否过高，是否需要调整。针对焦点一，涉案的房屋租赁协议书约定租期三年，同时对每年租金的支付方式和支付期限作了明确约定。虽然房屋租赁协议书约定了租金分期支付，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性并不能否认租金债务的整体性。房屋租赁协议书是一个整体，且茶祖公司欠付租金是一个持续性的状态，因而诉讼时效应从合同的整体出发而不应将各期租金割裂开来分别计算，否则

湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终467号上诉人（原审被告）：茶陵县茶祖印象茶业有限公司，住所地茶陵县经济开发区。法定代表人：周华军，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴剑芳，男，1977年12月21日出生，汉族，住福建省南安市。被上诉人（原审原告）：曾丽清，女，1976年6月7日出生，汉族，住福建省南安市……