房屋租赁合同纠纷 （2010）浙舟民终字第41号

原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。被告依约取得合同约定的承租物后，应按合同的约定使用租赁物，不得转租他人。现被告未经原告书面同意即与案外人签订《房屋转让协议书》，并收取案外人转让定金20万元，可以认定转租行为成立。对被告提出的被告虽与案外人洽谈、签订转租合同，但因原告反对，致使被告与第三人并未真正实施转让行为，被告未构成违约的抗辩，不予采信。故此，原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。关于被告提出约定违约金乙过高，请求法院调整为5000元的要求，认为违约金是否过高应当以实际损失为基础，同时考虑合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，以补偿性为主，惩罚性为辅的公平原则来衡量。考虑到原告在双方房屋租赁合同中最大预期利益是被告支付租赁房屋的房屋租金，如果被告转租，该利益有可能受损，但由于原告的阻止，被告与案外人的转租合同未能继续履行，因此，原告的利益风险也随之降低，双方在合同中约定10万元违约金乙已过分高于原告的损失风险，但对于被告转租违约的过错来讲，5000元违约金

原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。被告依约取得合同约定的承租物后，应按合同的约定使用租赁物，不得转租他人。现被告未经原告书面同意即与案外人签订《房屋转让协议书》，并收取案外人转让定金20万元，可以认定转租行为成立。对被告提出的被告虽与案外人洽谈、签订转租合同，但因原告反对，致使被告与第三人并未真正实施转让行为，被告未构成违约的抗辩，不予采信。故此，原告要求被告支付违约金的诉请予以支持。关于被告提出约定违约金乙过高，请求法院调整为5000元的要求，认为违约金是否过高应当以实际损失为基础，

浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2010）浙舟民终字第41号上诉人（原审原告）嵊泗县××有限公司，住所地嵊泗县菜园镇海滨中路××号。法定代表人马某某。委托代理人邱某某。上诉人（原审被告）刘某。委托代理人周某某。上诉人嵊泗县××有限公司（以下简称宏泰××）与上诉人刘某房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省嵊泗县人民法院（2009）舟嵊民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年……