房屋租赁合同纠纷 （2015）渝一中法民终字第01229号

林成功、周建发双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。依照合同的约定，周建发本应于每季度前IO日支付下季度租金。但2014年7月7日，“XXXX”店内发生了排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。我国合同法规定，除当事人另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。林成功辩称租赁合同第六条第2款的约定是关于维修义务的特别约定。对此，一审法院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。一审法院对租赁合同的该条款以及第六条第1款，理解为是承租人对租赁物在正常使用中所应尽的妥善使用的义务，而非租赁物的维修义务应当由承租人承担。故本案的维修义务仍应由出租人林成功承担。在林成功怠于行使维修义务的情况下，周建发迟延缴纳并拒交部分租金的行为属履行先履行抗辩权，不属违约行为。故对林成功要求解除租赁合同的诉讼请求，一审法院不予支持。本案周建发自漏水事故发生后，为避免扩大损失，自行对租赁物进行维修和装修。因周建发在此期间不能使用租赁物，故不应支付2014

林成功、周建发双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。依照合同的约定，周建发本应于每季度前IO日支付下季度租金。但2014年7月7日，“XXXX”店内发生了排污管道漏水，导致店内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。我国合同法规定，除当事人另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。林成功辩称租赁合同第六条第2款的约定是关于维修义务的特别约定。对此，一审法院认为当事人对法律规定本应由出租人承担的维修义务通过特别约定的方式转而由承租人承担时，其约定应当是明确、清楚的。一审法院对租赁合同的该条款以及第六条第1款，理解为是承租人对

重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第01229号上诉人（原审原告）林成功。委托代理人王国力，重庆诚冠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）周建发。上诉人林成功与被上诉人周建发房屋租赁合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年12月1日作出（2014）沙法民初字第08207号民事判决，上诉人林成功对该判决不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年4月9……