房屋租赁合同纠纷 （2014）通中民终字第2785号

拍卖作为一种特殊的买卖方式，买卖关系的主体实为委托拍卖人及买受人，而承租人优先购买权制度中通知义务的主体并不因拍卖行为而发生转移。即便法律并不排斥其他主体通知，其方式也应为直接通知，本案拍卖公告系拍卖机构发布，旨在召集竞买人前来竞拍，发布对象系面向社会公众，发布方式亦非向吴小梁本人直接通知。对吴小梁而言，要求其在长达一年多时间内时刻关注拍卖信息显然苛刻，故在通能公司具备直接通知条件的情形下，拍卖公告不能替代出租人的通知义务。此外，通明公司亦未能举证吴小梁已获悉租赁物拍卖详情，通明公司相关抗辩主张，难以采信。据此，通能公司虽在公开拍卖一年多前将拍卖处置房产的意图告知吴小梁，但履行通知义务时存在瑕疵。根据《解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁物未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。吴小梁主张通能公司应承担赔偿责任，有事实和法律依据，予以支持。关于争议焦点二，吴小梁主张通明公司应当赔偿房屋差价、搬迁费用、重新租赁装修、解除合同等损失共计人民币32万元。通明公司则认为，吴小梁损失计算重复，且吴小梁未发生实际损失，租赁合同中

拍卖作为一种特殊的买卖方式，买卖关系的主体实为委托拍卖人及买受人，而承租人优先购买权制度中通知义务的主体并不因拍卖行为而发生转移。即便法律并不排斥其他主体通知，其方式也应为直接通知，本案拍卖公告系拍卖机构发布，旨在召集竞买人前来竞拍，发布对象系面向社会公众，发布方式亦非向吴小梁本人直接通知。对吴小梁而言，要求其在长达一年多时间内时刻关注拍卖信息显然苛刻，故在通能公司具备直接通知条件的情形下，拍卖公告不能替代出租人的通知义务。此外，通明公司亦未能举证吴小梁已获悉租赁物拍卖详情，通明公司相关抗辩主张，难以采信。据此，通能公司虽在公开拍卖一年多前将拍卖处置房产的意图告知吴小梁，但履行通知义务时存在瑕

江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第2785号上诉人（原审被告）南通通明投资实业有限公司，住所地南通市青年中路111号。法定代表人汤建华，总经理。委托代理人张洪彬、陶逸宇，南通山水律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴小梁。委托代理人许婕，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上诉人南通通明投资实业有限公司（以下简称通明公司）因与被上诉人吴小梁房屋租赁合同纠纷一案，不服南……