房屋租赁合同纠纷 （2019）浙04民终2223号

首先，关于涉案《商铺租赁合同》是否有效的问题。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽沈金贤个人独资的嘉善炳华服装厂与三里桥村经济合作社签订了房屋转让协议，转让了涉案房屋，但其产权并未进行变更，登记的所有村委会，且涉案《商铺租赁合同》中约定的房屋总层数为4层，建筑面积约3000平方米，也与上述产权证中记载的层数与建筑面积不符。另，根据上述产权证中附记的记载：“此建筑工程属‘三无’项目，该证房产仅限抵押、评估之用，项目手续补办齐全，免费换证”。可见，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。综上，一审认为，沈金贤在将涉案房屋出租给陈钢时，涉案租赁房屋并未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，且目前已被拆除。故双方签订的租赁合同违反法律的强制性规定，应为无效。另，因涉案合同系无效合同，故双方对于违约金的约定也属无效，双方均不能以此要求对方支付违约金。其次，关于陈钢是否应当支付占有

首先，关于涉案《商铺租赁合同》是否有效的问题。法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，虽沈金贤个人独资的嘉善炳华服装厂与三里桥村经济合作社签订了房屋转让协议，转让了涉案房屋，但其产权并未进行变更，登记的所有村委会，且涉案《商铺租赁合同》中约定的房屋总层数为4层，建筑面积约3000平方米，也与上述产权证中记载的层数与建筑面积不符。另，根据上述产权证中附记的记载：“此建筑工程属‘三无’项目，该证房产仅限抵押、评估之用，项目手

浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终2223号上诉人（原审原告，反诉被告）：沈金贤，男，1982年6月27日出生,汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：孙炳华，女，1956年12月15日出生，汉族，住址同上。系沈金贤母亲。委托诉讼代理人：钱涛，上海日盈律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：陈钢，男，1973年5月9日出生，汉族，住福建省屏南县。上诉人沈金贤与上诉……