房屋租赁合同纠纷 （2013）浙衢民终字第519号

本案争议焦点主要在于：一、胡志仙、府山街道办签订的房屋租赁合同的效力问题；二、市房管处要求胡志仙腾退房产是否有事实及法律依据。对第一个焦点，市房管处认为其与北门社区居委会签订的房屋临时租赁合同约定不得将房产进行转租，府山街道办现将诉争房产予以转租应认定无效；胡志仙认为，其从府山街道办处承租房产时对房产产区属市房管处的事实并不清楚，其系通过招投标承租，属善意第三方，市房管处与府山街道办签订的租赁合同并不能约束胡志仙，根据法律规定市房管处仅能行使合同解除权。法院认为所有权权能包括占有、使用、收益、处分权，承租人未经出租人同意签订转租合同，将房屋交付次承租人使用，实际上行使了承租房屋的处分权，必然损害所有权的权益，不利于对租赁物的保护，按照无权处分原则，应认定未经出租人同意的转租合同无效。本案中，胡志仙、府山街道办签订的房屋中，包含了市房管处及府山街道办的房产，府山街道办擅自将市房管处的房产进行转租，故胡志仙、府山街道办房屋租赁合同中涉及市房管处房产部分的合同无效。对第二个焦点，胡志仙认为，市房管处应先诉解除市房管处与府山街道办签订的租赁合同，再要求胡志仙腾退。法院认为，胡志仙、府山街道办签

本案争议焦点主要在于：一、胡志仙、府山街道办签订的房屋租赁合同的效力问题；二、市房管处要求胡志仙腾退房产是否有事实及法律依据。对第一个焦点，市房管处认为其与北门社区居委会签订的房屋临时租赁合同约定不得将房产进行转租，府山街道办现将诉争房产予以转租应认定无效；胡志仙认为，其从府山街道办处承租房产时对房产产区属市房管处的事实并不清楚，其系通过招投标承租，属善意第三方，市房管处与府山街道办签订的租赁合同并不能约束胡志仙，根据法律规定市房管处仅能行使合同解除权。法院认为所有权权能包括占有、使用、收益、处分权，承租人未经出租人同意签订转租合同，将房屋交付次承租人使用，实际上行使了承租房屋的处分权，必然损

浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙衢民终字第519号上诉人（原审被告）：胡志仙，女，1965年3月15日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。委托代理人：徐耀山，浙江中桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衢州市房地产管理处。住所地：浙江省衢州市区东河沿**号。法定代表人：郑明宏，主任。委托代理人：卢礼成，浙ＸＸ风律师事务所律师。委托代理人：戴剑波，浙ＸＸ风律师事务所律师。被上……