房屋租赁合同纠纷 （2017）粤06民终4007号

本案的争议焦点有三，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效；三是周凤燕主张要求星光公司退回租金并支付利息是否超过法律规定的诉讼时效。一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，两份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写明2014年2月19日至2048年8月30日租金190000元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星光公司主张租赁合同为首次租赁期二十年，租赁期届满续签租赁合同，续签的租赁期限亦未超过二十年的意见，与上述条款约定“租赁期限届满后自动延续”及发票的记载不符，一审法院不予采纳。二、本案租赁期限超过二十年部分是否无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因该项是法律的强制性规定，故一审法院认定案涉合同超过二十年部分无效。星光公司认为应适用

本案的争议焦点有三，一是租赁合同的租赁期限是多少；二是本案租赁期限超过二十年部分是否无效；三是周凤燕主张要求星光公司退回租金并支付利息是否超过法律规定的诉讼时效。一、租赁合同的租赁期限是多少。本案中，两份《物业预租合同》第二条约定：“房屋租赁期限为二十年，房屋租赁期限自甲方交付房屋给乙方之日起开始计算。在前款约定的租赁期限届满后本合同自动延续，甲方按照本合同条款继续租用该房屋给乙方使用期至二○四八年八月三十日止。”租金发票是写明2014年2月19日至2048年8月30日租金190000元。因此，应从整体而不能割裂来看，一审法院认为租赁合同的租赁期限是自房屋交付之日起至2048年8月30日止。星

广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终4007号上诉人（原审被告）：佛山市顺德区星光广场投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从大道东路B270号乐从天佑城5楼之三，统一社会信用代码914406067962742176。法定代表人：张广炽，该公司董事。委托诉讼代理人：潘子权，该公司员工。委托诉讼代理人：田晓芳，广东正帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周凤燕，……