房屋租赁合同纠纷 （2016）苏11民终120号

杨光辉与王宏保签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。合法有效的合同应当全面履行。杨光辉在承租后不久即通知王宏保要求解除合同。杨光辉的提前解除合同行为，不符合法定解除合同的条件，且双方合同亦未约定其可单方解除合同。杨光辉单方提出解除合同的行为，对王宏保不发生法律效力。在杨光辉提前解除合同的情况下，王宏保能否行使留置权。物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置其已经合法占有的债务人动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。杨光辉违约后，按合同约定应承担的违约责任为剩余租期租金总额的20%，暂不论该约定违约金是否过高，该违约金应由杨光辉承担。杨光辉未支付违约金的行为视为不履行到期债务。其次，王宏保留置的财产系杨光辉所购买，是杨光辉的合法财产。再次，王宏保留置的财产是杨光辉基于房屋租赁这一法律关系所购买。综上，王宏保留置杨光辉所有的动产，符合法律规定。杨光辉在先行违约需要承担相应违约责任的情形下，要求王宏保返还留置的财产、赔偿该财产折旧费用，并要求返

杨光辉与王宏保签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。合法有效的合同应当全面履行。杨光辉在承租后不久即通知王宏保要求解除合同。杨光辉的提前解除合同行为，不符合法定解除合同的条件，且双方合同亦未约定其可单方解除合同。杨光辉单方提出解除合同的行为，对王宏保不发生法律效力。在杨光辉提前解除合同的情况下，王宏保能否行使留置权。物权法规定，债务人不履行到期债务，债权人可以留置其已经合法占有的债务人动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。杨光辉违约后，按合同约定应承担的

江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏11民终120号上诉人（原审原告、反诉被告）杨光辉。委托代理人束琛，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王宏保。委托代理人陈道清，江苏金风华律师事务所律师。上诉人杨光辉与因与被上诉人王宏保返还原物、房屋租赁合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2015）句民初字第1099号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对……