房屋租赁合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第1293号

鉴于上诉人友联公司与案外人银运公司于2008年12月15日签订《厂房租赁协议书》时，银运公司已将涉案房屋为他人借款作抵押，之后，因银运公司所负债务致涉案房屋被强制拍卖、变卖，被上诉人巧昱公司由此成为涉案房屋的产权人。现友联公司起诉要求巧昱公司继续履行其对涉案房屋的租赁至约定的2023年12月31日届满时止的租赁协议，则本案的争议焦点为友联公司的诉讼请求是否有相应的法律依据。对此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；……”，涉案房屋的抵押权人为实现抵押权而申请拍卖、变卖涉案房屋、巧昱公司成为涉案房屋的新的产权人，即因实现抵押权而发生了所有权的变动，在此情况下，巧昱公司作为涉案房屋的受让人具有优先的效力，即租赁关系对于受

鉴于上诉人友联公司与案外人银运公司于2008年12月15日签订《厂房租赁协议书》时，银运公司已将涉案房屋为他人借款作抵押，之后，因银运公司所负债务致涉案房屋被强制拍卖、变卖，被上诉人巧昱公司由此成为涉案房屋的产权人。现友联公司起诉要求巧昱公司继续履行其对涉案房屋的租赁至约定的2023年12月31日届满时止的租赁协议，则本案的争议焦点为友联公司的诉讼请求是否有相应的法律依据。对此，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“……抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第1293号上诉人（原审原告）昆明友联燃油喷射维修供应有限公司。法定代表人唐守稼。委托代理人王福妹，上海银萌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海巧昱实业有限公司。法定代表人钱巧林。委托代理人秦志军。上诉人昆明友联燃油喷射维修供应有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2013）金民三（民）初字第3206号……