房屋租赁合同纠纷 （2021）湘01民终1551号

周雅恂与朱艳、刘英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。朱艳、刘英于2020年3月14日完全搬出了涉案房屋，同日周雅恂亦取得了该房屋的支配权，可以确认双方的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除。本案中,因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应,新型冠状病毒肺炎疫情对朱艳、刘英的商铺经营客观上产生了一定的影响,但案涉商铺并非无法继续使用，朱艳、刘英未按合同约定提前解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合国法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，根据以上法律规定，双方关于违约金为合同总租金的30%的约定明显过高，应当予以适当地减少。另朱艳、刘英在合同履行期间未经周雅恂书面同意将案涉房屋外墙改动亦构成违约。综合全案考虑

周雅恂与朱艳、刘英签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应全面履行。朱艳、刘英于2020年3月14日完全搬出了涉案房屋，同日周雅恂亦取得了该房屋的支配权，可以确认双方的房屋租赁合同已于2020年3月14日解除。本案中,因新型冠状病毒肺炎疫情爆发,湖南省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应,新型冠状病毒肺炎疫情对朱艳、刘英的商铺经营客观上产生了一定的影响,但案涉商铺并非无法继续使用，朱艳、刘英未按合同约定提前解除合同的行为，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1551号上诉人（原审原告）：周雅恂，女，1964年5月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨佳多，湖南弘天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱艳，女，1984年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：黄勇，湖南金厚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘英，女，1985年8月23日出生，汉族，……