房屋租赁合同纠纷 （2017）鲁06民终4544号

本案争议焦点问题是双方的租赁合同是否已于2015年3月21日发生解除的效力，鸿韵公司、王约文应否赔偿何芳经营损失，何芳应否支付鸿韵公司、王约文租金、违约金及占有使用费。本案涉及两个法律关系，一个是出租人国大公司与鸿韵公司、王约文的房屋租赁合同关系，另一个是鸿韵公司、王约文与何芳之间的转租合同关系。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租人同意的转租合同实际上是效力未定的合同，出租人不行使解除权的，租赁合同与转租合同仍然存续有效。从出租人国大公司给何芳催认函的复函中可知，国大公司知道鸿韵公司、王约文将涉案房屋已转租给何芳使用的事实，其后2015年10月30日仍与鸿韵公司、王约文续签三年租赁合同并增加租金、保持长期租赁关系，在2015年11月18日补充协议中对鸿韵公司、王约文转租房屋给何芳使用予以确认，应当认定是出租人国大公司同意转租的追认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鸿韵公司、王约文与出租人国大公司

何芳、烟台鸿韵娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 房屋租赁合同纠纷

山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终4544号上诉人（原审原告、反诉被告）：何芳，女，1973年11月21日出生，汉族，酒店经营业主，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜希扬，山东中亚顺正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台鸿韵娱乐有限公司，住所地烟台经济技术开发区泰山路50号。法定代表人：王瀚程，经理。委托诉讼代理……