房屋租赁合同纠纷 （2021）京02民终6640号

合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。本案中，刘广亮主张2006年租赁协议与2026年租赁协议是同一天签订的，实际为一份租赁协议，租赁期限相加已超过20年，而2026年租赁协议所要履行的期限属于超过20年的部分，故超过20年的部分应为无效，即2026年租赁协议因此无效。根据查明的事实，2006年租赁协议与2026年租赁协议在落款时间与租赁期限方面完全不同，即便双方是同一天签订的，也应为两份协议，且2026年租赁协议已成立。如果2006年租赁协议与2026年租赁协议已经属于一份租赁协议，那么租赁期限就应为2006年租赁协议约定的20年，不应再累加2026年租赁协议约定的20年，进而形成40年租赁期限。刘广亮如此计算租赁期限，已改变了2006年租

合同法第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。本案中，刘广亮主张2006年租赁协议与2026年租赁协议是同一天签订的，实际为一份租赁协议，租赁期限相加已超过20年，而2026年租赁协议所要履行的期限属于超过20年的部分，故超过20年的部分应为无效，即2026

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终6640号上诉人（原审原告）：刘广亮，男，1964年6月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小红，北京美铭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：沈嘉楠，男，1987年5月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴建华，北京市海泓达律师事务所律师。上诉人刘广亮因与被上诉人沈嘉楠房屋租赁合同纠纷……