房屋租赁合同纠纷 （2017）沪01民终4820号

双方争议焦点在于：一、智卓公司是否已经返还保证金。智卓公司抗辩，已经通过走账形式退还保证金，但并未提供证据证明，且保证金收据仍然持有在瑞曲公司处，现有证据无法证明智卓公司已经将保证金退还给瑞曲公司，故智卓公司的该项抗辩意见，缺乏证据佐证，不予采信。二、瑞曲公司是否存在欠租，保证金是否可以抵扣欠租。从双方签署最后一份租赁合同之时的情况看，瑞曲公司先行一次性向智卓公司支付了一笔款项，随后双方签订了租赁合同，签约后智卓公司向瑞曲公司开具了租金发票。此后直至合同到期，未有证据显示双方曾就租金或使用费支付问题产生过争议。应当认为，双方在第三份签约时已就瑞曲公司承担的租金达成一致意见。且双方签署的租赁合同中也并未就保证金可以抵扣租金作出明确约定。故智卓公司的该项抗辩意见，不予采信。三、瑞曲公司的诉讼是否超过诉讼时效。按照民法通则的规定，一般诉讼时效为二年，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。民法通则规定的特殊诉讼时效，明确为租金，并不包括保证金。故保证金的返还应当适用一般诉讼时效。因双方的租赁合同关系一直处于持续状态，诉讼时效的起算时间应当自合同到期后，即2015年12月15日开始起算。故本案并未超过

双方争议焦点在于：一、智卓公司是否已经返还保证金。智卓公司抗辩，已经通过走账形式退还保证金，但并未提供证据证明，且保证金收据仍然持有在瑞曲公司处，现有证据无法证明智卓公司已经将保证金退还给瑞曲公司，故智卓公司的该项抗辩意见，缺乏证据佐证，不予采信。二、瑞曲公司是否存在欠租，保证金是否可以抵扣欠租。从双方签署最后一份租赁合同之时的情况看，瑞曲公司先行一次性向智卓公司支付了一笔款项，随后双方签订了租赁合同，签约后智卓公司向瑞曲公司开具了租金发票。此后直至合同到期，未有证据显示双方曾就租金或使用费支付问题产生过争议。应当认为，双方在第三份签约时已就瑞曲公司承担的租金达成一致意见。且双方签署的租赁合同

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4820号上诉人（原审被告）：上海瑞曲建筑工程有限公司，住所地上海市长宁区武夷路727弄1号4C室。法定代表人：崔常嵬，总经理。委托诉讼代理人：强毅，上海诚达永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚佩佩，上海诚达永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海智卓企业管理咨询有限公司，注册地上海市崇明县中津桥路116号1幢205室-4（崇明……