房屋租赁合同纠纷 （2015）东中法民一终字第2868号

本案的争议焦点在于：一、杨赞江应否将案涉房屋归还给东莞电信公司，东莞电信公司是否无需退还杨赞江租赁保证金；二、杨赞江应否支付东莞电信公司案涉房屋的房屋占有使用费；三、东莞电信公司应否赔偿杨赞江房屋装修费用及整改费用。关于第一个争议焦点。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，东莞电信公司、杨赞江针对案涉房屋所签订的租赁合同均为无效。针对案涉房屋所签订的租赁合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杨赞江应将其占有使用的案涉房屋返还给东莞电信公司，东莞电信公司应将收取杨赞江的押金7200元退还给杨赞江。因此，东莞电信公司要求杨赞江腾空案涉房屋后将案涉房屋交还给东莞电信公司的诉讼请求，合法有

本案的争议焦点在于：一、杨赞江应否将案涉房屋归还给东莞电信公司，东莞电信公司是否无需退还杨赞江租赁保证金；二、杨赞江应否支付东莞电信公司案涉房屋的房屋占有使用费；三、东莞电信公司应否赔偿杨赞江房屋装修费用及整改费用。关于第一个争议焦点。案涉房屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效

广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东中法民一终字第2868号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨赞江，男，汉族，住址：湖南省韶山市，公民身份号码：×××4031。被上诉人（原审原告，反诉被告）：广东省电信实业集团东莞市有限公司，住所地：东莞市莞城区东城西路92号四楼。法定代表人：黎醒民，副总经理。委托代理人：赵国柱，广东瑞轩律师事务所律师。上诉人杨赞江因与被上诉人广东省电信实业集团……