房屋租赁合同纠纷 （2017）鲁17民终459号

房东潘艳红将涉案房屋租赁给被告刘丽，后被告刘丽又将房屋转租给原告苑登官的事实清楚，应予认定。本案原、被告对房屋租赁事宜的主要争议焦点在于：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否有效；2、被告应否返还原告剩余租金、转让费、装修费等费用。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告刘丽与房东潘艳红租赁合同的期限至2016年11月份，但被告在转租房屋时，与原告签订房屋租赁合同的租赁期限至2019年2月22日，根据该法条规定，如被告不能证明其与房东另有约定，超过部分的约定应属无效。诉讼中，被告并未提交其与房东潘艳红的书面租赁合同予以证明，仅提交了房东的书面证言，而该证言对租赁期限、是否同意被告转租给原告、以及被告是否已向房东缴纳2016年11月份之后的房租等与本案相关的问题均未明确说明，被告亦不予认可。即被告并未提交有效证据证明其与房东对超期转租另有约定，且房东于2016年1

房东潘艳红将涉案房屋租赁给被告刘丽，后被告刘丽又将房屋转租给原告苑登官的事实清楚，应予认定。本案原、被告对房屋租赁事宜的主要争议焦点在于：1、原、被告之间的房屋租赁合同是否有效；2、被告应否返还原告剩余租金、转让费、装修费等费用。关于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，被告刘丽与房东潘艳红租赁合同的期限至2016年11月份，但被告在转租房屋时，与原告签订房屋租赁合同的租赁

山东省菏泽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁17民终459号上诉人（原审被告）：刘丽，女，1972年8月20日出生，汉族，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：杨帅，山东晟韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苑登官，男，1987年7月17日出生，汉族，美发师，住山东省菏泽市定陶区。委托诉讼代理人：王洪磊，山东君诚仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚楠，山东君诚仁和律师事务所实习……