房屋租赁合同纠纷 （2021）京01民终3161号

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》中超出房屋所有权证面积的门头部分，因未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分合同属于无效合同；上述租赁合同中未超出房屋所有权证面积的部分，仍属有效合同，双方应按照该合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据本案查明的事实，虽然涉案房屋门头处存在部分违建，但租赁合同中载明为现状交付，朱哲亦实际使用了该门头位置用于经营，现朱哲以此主张东方琦亚公司所交付房屋违反合同约定，依据不足；疫情防控期间的租金减免应由合同当事人协商确定，双方未能协商一致不能证明东方琦亚公司存在违约，朱哲以此要求解除合同，理由不充分，故朱哲不具备合同的单方解除权，其发出的解除合同通知书不能发生合同解除的效力。现朱哲自行搬离房屋，以实际行为表示不再履行合同，东方琦亚公司具备合同解除权，东方琦亚公司的反诉状于2020年10月14日送达朱哲，法院确认双方之间的合同自2020年10月14日解除。因朱哲违反合同约定，导致合同解除，故朱哲要求退还押金的诉讼请求，法院不予支持。虽然涉及门

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，东方琦亚公司与朱哲签订的《租赁合同》中超出房屋所有权证面积的门头部分，因未按照建设工程规划许可证的规定建设，该部分合同属于无效合同；上述租赁合同中未超出房屋所有权证面积的部分，仍属有效合同，双方应按照该合同约定行使合同权利，履行合同义务。根据本案查明的事实，虽然涉案房屋门头处存在部分违建，但租赁合同中载明为现状交付，朱哲亦实际使用了该门头位置用于经营，现朱哲以此主张东方琦亚公司所交付房屋违反合同约定，依据不足；疫情防控期间的租金减免应由合同当事人协商确定，双方未能协商一致不能证明东

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终3161号上诉人(原审原告)：朱哲，女，1984年10月19日出生。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市君都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：北京东方琦亚商贸有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇科星西路39号楼1层01-001。法定代表人：潘建阳，经理。委托诉讼代理人：刘永飞，天津良存律师事……