房屋租赁合同纠纷 （2021）沪02民终6681号

因涉案房屋无权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故李军芙与夏先道签订的《房屋租赁合同》无效。基于合同无效，法院对李军芙要求解除合同、支付违约金的诉讼请求以及夏先道要求支付违约金的反诉请求，均不予支持。李军芙明确将于庭审后自行收回涉案房屋，故对其要求返还房屋的诉讼请求，已无处理之必要。合同虽然无效，但夏先道实际占用涉案房屋，仍应参照约定的租金标准向李军芙支付使用费至实际搬离之日。夏先道主张于2020年5月搬离，李军芙予以否认，因夏先道既未向李军芙交还涉案房屋钥匙，亦未以任何形式通知李军芙自行收房，法院难以采纳该抗辩意见，夏先道应当为自身的不理性行为承担责任，故使用费应当计算至一审庭审当日为39，177元。同理，占用期间的水电费亦应当由夏先道承担。关于电费，李军芙自愿主张1，979.35元，法院予以照准。关于水费，夏先道否认李军芙提供的水表照片，法院结合夏先道之前的支付情况及经营情况，酌定支持100元。夏先道主张与隔壁店铺共用水表及电表，就此未能提供充足的证据，法院难以采纳。关于装修损失，夏先道提供的证据之真实性法院难以采信，且绝大部分证据系关于空调、展示柜、厨房用品及设施、桌椅等物品，

因涉案房屋无权属登记，亦未取得建设工程规划许可证，故李军芙与夏先道签订的《房屋租赁合同》无效。基于合同无效，法院对李军芙要求解除合同、支付违约金的诉讼请求以及夏先道要求支付违约金的反诉请求，均不予支持。李军芙明确将于庭审后自行收回涉案房屋，故对其要求返还房屋的诉讼请求，已无处理之必要。合同虽然无效，但夏先道实际占用涉案房屋，仍应参照约定的租金标准向李军芙支付使用费至实际搬离之日。夏先道主张于2020年5月搬离，李军芙予以否认，因夏先道既未向李军芙交还涉案房屋钥匙，亦未以任何形式通知李军芙自行收房，法院难以采纳该抗辩意见，夏先道应当为自身的不理性行为承担责任，故使用费应当计算至一审庭审当日为39

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终6681号上诉人(原审被告、反诉原告)：夏先道，男，1987年11月26日，汉族，住安徽省芜湖市无为县蜀山镇行政村麻元自然村XXX号。被上诉人(原审原告、反诉被告)：李军芙，女，1964年6月6日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：秦士平，上海市大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：程金刚，上海市大众律师事务所律师。上诉人夏先道因……