房屋租赁合同纠纷 （2013）长中民三终字第04707号

新一佳公司与华夏公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，期限从2001年6月6日至2016年6月6日止。新一佳公司支付华夏公司150万元物业押金，在合同履约结束时，在华夏公司确认房屋及附属设施不存在非正常损害的情况下退还给新一佳公司。对于新一佳公司的主张是否已过诉讼时效的问题。新一佳对该押金的主张是否超过诉讼时效关键就在于双方之间的房屋租赁合同何时“履约结束”。合同或因履行完毕而自动终止，或因双方达成协议而解除，或因事实上的履约不能而终止。在本案中，长沙市开福区人民法院于2002年11月份裁定本案合同标的的华夏市场一、二层及夹层房屋产权（建筑面积20100.87平方米）归案外人原农行建湘支行所有。新一佳公司在2003年1月27日就明知该房产归原农行建湘支行所有，并且于2004年2月份至2011年8月5日期间向原农行建湘支行及其权利承受人（均为农行分支机构）支付租金。新一佳公司已经实际履行合同义务，故新一佳公司与原农行建湘支行及其权利承受人已经确立了新的租赁关系，合同主体已经发生了变更，华夏公司已经不具备出租人的身份，即新一佳公司和华

新一佳公司与华夏公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，期限从2001年6月6日至2016年6月6日止。新一佳公司支付华夏公司150万元物业押金，在合同履约结束时，在华夏公司确认房屋及附属设施不存在非正常损害的情况下退还给新一佳公司。对于新一佳公司的主张是否已过诉讼时效的问题。新一佳对该押金的主张是否超过诉讼时效关键就在于双方之间的房屋租赁合同何时“履约结束”。合同或因履行完毕而自动终止，或因双方达成协议而解除，或因事实上的履约不能而终止。在本案中，长沙市开福区人民法院于2002年11月份裁定本案合同标的的华夏市场一、二层及夹层房屋产权（建

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）长中民三终字第04707号上诉人（原审原告）湖南省新一佳商业投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区华夏路1号。法定代表人李彬兰，董事长。委托代理人蔡潇虹，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）湖南华夏市场开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福寺路2-4号。法定代表人杜立伟，董事长。委托代理人赵伟，男，1972年7月21日出生。委托代……