房屋租赁合同纠纷 （2015）穗中法民五终字第5427号

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故郑章清、银闽公司所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立后，由业主大会授权业委会与物业服务企业签订的物业服务合同。本案中，郑章清、银闽公司虽然另行签订了《物业管理合同》，但实质上是作为出租人的银闽公司对其所出租的租赁物进行的自行管理，收取的物业管理费是出租人对租赁场地维护管理的对价，该份合同履行以郑章清、银闽公司之间具备租赁合同关系为前提和基础，故《物业管理合同》实质上是《商铺租赁合同》的补充，在《商铺租赁合同》无效的情形下，作为补充合同的《物业管理合

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现无证据显示涉案商铺及所在建筑物有建设工程规划许可证等合法的规划报建手续及产权证明，故郑章清、银闽公司所签订的《商铺租赁合同》应为无效。关于双方所签订的《物业管理合同》是否有效的问题，依照《物业管理条例》的规定，物业服务合同关系系指前期物业管理期间，开发商与物业服务企业所签订的物业服务合同，或在业委会成立

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5427号上诉人（原审被告）：广州银闽物业管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：邱爱梅，该公司董事长。委托代理人：金海涛，该公司员工。被上诉人（原审原告）：郑章清，身份证住址广东省南雄市。委托代理人：张志武，广东红棉律师事务所律师。委托代理人：杨浩云，广东红棉律师事务所律师。上诉人广州银闽物业管理有限公司（以下简称银闽公……