房屋租赁合同纠纷 （2019）京03民终16174号

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张亚清与薛炳正、神州公司订立的《租赁合同》应属无效。《租赁合同》中的合同相对方分别为张亚清和薛炳正，约定神州公司作为担保方对薛炳正的付款承担连带保证责任，故神州公司与张亚清之间构成担保合同关系，担保合同为主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故神州公司无需再向张亚清承担连带保证责任，合同无效后的相应债权债务由薛炳正承担。根据庭审查明的事实及现有证据，双方租赁合同中明确约定涉案房屋为小产权房，未办理产权证，且目前无法解决办理营业执照和其他经营许可资质手续等事宜，故薛炳正对涉案房屋的情况明知，在此情况下，薛炳正主张承租之后才知晓涉案房屋的情况与事实不符，一审法院不予采信。张亚清自认于2018年7月15日将涉案房屋收回，故合同虽然无效，但薛炳正应当按照合同约定的租金标准向张亚清支付房屋使用费。薛炳正主张张亚清提前将涉案房屋上锁，但未提交任何证据证明，一审法院无法采信。因合同无效，合同关于免租期的约定亦无效，故房屋使用费应自交房之日即2018

出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故张亚清与薛炳正、神州公司订立的《租赁合同》应属无效。《租赁合同》中的合同相对方分别为张亚清和薛炳正，约定神州公司作为担保方对薛炳正的付款承担连带保证责任，故神州公司与张亚清之间构成担保合同关系，担保合同为主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故神州公司无需再向张亚清承担连带保证责任，合同无效后的相应债权债务由薛炳正承担。根据庭审查明的事实及现有证据，双方租赁合同中明确约定涉案房屋为小产权房，未办理产权证，且目前无法解决办理营业执照和其他经营许

北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终16174号上诉人（原审被告、反诉原告）：薛炳正，男，1963年12月29日出生。委托诉讼代理人：赵烨，北京市蓝石律师事务所律师。委托诉讼代理人：余萌萌，北京市蓝石律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张亚清，男，1969年6月18日出生，住北京市丰台区。原审被告：北京神州必达电子科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区广渠路……