房屋租赁合同纠纷 （2019）浙07民终5031号

双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，承租人有特殊情况，经出租人同意在合同条款不变情况下可找亲戚朋友代为经营。据此可以认定叶荣平因自身原因退出经营，由付琴梅在双方持有的租赁合同的承租人处签名的行为，可以认定付琴梅已取得承租人资格。据此，付琴梅的主体适格。根据合同约定，付琴梅有权要求楼兴建继续履行交付未按时交付的6间房屋，但在本案的未能按时交付的6间房屋均处于租赁状态，属事实上不能履行，且楼兴建已退还了付琴梅未能交付的6间房屋的租金，故付琴梅要求楼兴建继续交付未能交付的6间房屋，不予支持。根据庭审查明事实双方的租赁标的系坐落于柳青六区78栋3单元二至四层21间房屋，楼兴建未能按约交付其中的6间房屋已构成违约，依法应承担违约责任。但双方在合同中约定的违约金过高，依法予以调整为6间房屋租金的20%即6360元。楼兴建已于2019年4月22日退还了付琴梅多交付的6间房屋的租金，故付琴梅要求楼兴建退回迟延交付房屋多支付的租金，依据不足，不予支持。付琴梅要求楼兴建赔偿因恶意停电、中断网络等给付琴梅造成的损失1675元，但并未

双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据合同约定，承租人有特殊情况，经出租人同意在合同条款不变情况下可找亲戚朋友代为经营。据此可以认定叶荣平因自身原因退出经营，由付琴梅在双方持有的租赁合同的承租人处签名的行为，可以认定付琴梅已取得承租人资格。据此，付琴梅的主体适格。根据合同约定，付琴梅有权要求楼兴建继续履行交付未按时交付的6间房屋，但在本案的未能按时交付的6间房屋均处于租赁状态，属事实上不能履行，且楼兴建已退还了付琴梅未能交付的6间房屋的租金，故付琴梅要求楼兴建继续交付未能交付的6间房屋，不予支持。根据庭审查明事实双方的租赁标的系坐

浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙07民终5031号上诉人（原审原告、反诉被告）：付琴梅，女，1984年8月5日出生，汉族，住江西省抚州市东乡县。委托诉讼代理人：赵书忠，江西联创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：楼兴建，男，1969年11月12日出生，汉族，住浙江省义乌市。原审第三人：叶荣平，男，1987年12月16日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：……