房屋买卖合同纠纷 （2018）苏0381民初8633号
裁判要旨
行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 故无权代理行为对于被代理人产生法律约束力或基于被代理人的追认，或基于表见代理的构成。 刘安营以刘珊杉的名义，与刘安营、方艳玲签订《房屋转让协议》时未有取得刘珊杉的授权，系无权代理。 刘安营、方艳玲未能提供充分确实的证据证明其相信刘继超具有代理权的理由必要且充分，也未举证证明其在不知道或者不应当知道刘继超签订协议时为无权代理事项尽到了注意义务，具有善意，故亦不构成表见代理。 现有证据无法证明刘珊杉有将涉案房屋出售给刘安营、方艳玲的意思表示，也无证据证明刘珊杉与刘安营、方艳玲就涉案房屋达成买卖合意，且事后刘珊杉对刘继超的代理行为也未予追认，故刘珊杉和刘安营、方艳玲之间的买卖合同未成立，对刘珊杉不发生效力。 因刘继超是以刘珊杉代理人身份以刘珊杉名义签订《房屋转让协议》，而非以自已名义出卖刘珊杉名下的房屋，故不属于处分他人之物的无权处分行为，故不能适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确认上述《房屋转让协议》有
摘要
刘安营、方艳玲与刘珊杉、刘继超房屋买卖合同纠纷民事判决书
正文（节选）
江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0381民初8633号原告：刘安营，男，1983年3月22日出生，汉族，住新沂市。 原告：方艳玲，女，1980年11月22日出生，汉族，住新沂市。 以上两原告共同委托诉讼代理人：董苏萍，江苏众耕律师事务所律师。 被告：刘珊杉（曾用名刘蕾），女，1983年7月20日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：刘玉，江苏宝同德律师事务所律师。 被告：刘继……