房屋买卖合同纠纷 （2018）渝01民终1576号
裁判要旨
关于刘国荣的行为是否构成表见代理的问题。法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理人权的，该代理行为有效。本案中，赵艳红提出刘国荣以吴霏的代理人身份并持有吴霏的房地产权证原件和身份证复印件与自己签订了房屋买卖合同，且中介机构向吴霏核实了身份，其行为构成表见代理。一审法院认为，刘国荣系吴霏的公公，在此情况下，其有可能持有吴霏的房地产权证原件及身份证复印件，但这并不代表其具有代理权，其签订合同时未出示授权委托书，赵艳红也未举示证据以证实吴霏知晓并同意出售房屋。故刘国荣的行为不构成表见代理。现吴霏对刘国荣的代理行为拒绝追认，故房屋买卖协议对吴霏没有约束力，其产生的后果应由刘国荣承担。现涉讼合同因刘国荣根本违约而无法履行，赵艳红要求解除合同并返还定金1万元的诉讼请求符合规定及约定，一审法院予以支持。关于违约金的问题。合同约定，如一方未按协议约定的内容履行，违约方将支付房屋成交额20%的违约金给守约方。审理中，刘国荣就双方约定的违约金标准过高请求调整。根据法律规定，判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、
摘要
赵艳红与吴霏、刘国荣房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终1576号上诉人（原审原告）：赵艳红，女,汉族。委托诉讼代理人：黄太春，重庆国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶春凤，重庆国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴霏，女，汉族。被上诉人（原审被告）：刘国荣，男，汉族。上诉人赵艳红因与被上诉人吴霏、刘国荣房屋买卖合同一案，不服重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初12801号……