房屋租赁合同纠纷 （2020）苏01民终9842号

依法成立的合同，自成立时生效。张维科与殷海岩签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张维科主张于2019年1月17日已解除租赁合同，该主张不能成立。首先，电话录音内容并不能明确反映出解除合同的意思表示；其次，寄送的快递被退回，说明书面通知并未有效送达殷海岩。殷海岩提交的证据证明，张维科通过微信发送解除通知的时间为2019年6月5日，对此张维科无相反证据予以否定，故一审法院认定合同解除的时间为2019年6月5日。张维科因主张提前解除合同构成违约，对其要求判令殷海岩退还全部剩余租金的请求，一审法院不予支持。根据合同约定，承租人违约，应当向出租人支付两个月租金金额的违约金28333元（170000÷12×2，取整数），殷海岩还有权收取三十日的租金（2019年6月5日至7月4日）。张维科已付租金对应的租期截止日为2019年6月30日，故殷海岩实际可主张四天租金1863元（170000÷365×4，取整数）。上述两项合计30196元。殷海岩要求张维科承担欠付物业管理费、水电公摊费用1832.

依法成立的合同，自成立时生效。张维科与殷海岩签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张维科主张于2019年1月17日已解除租赁合同，该主张不能成立。首先，电话录音内容并不能明确反映出解除合同的意思表示；其次，寄送的快递被退回，说明书面通知并未有效送达殷海岩。殷海岩提交的证据证明，张维科通过微信发送解除通知的时间为2019年6月5日，对此张维科无相反证据予以否定，故一审法院认定合同解除的时间为2019年6月5日。张维科因主张提前解除合同构成违约，对其要求判令殷海岩退还全部剩余租金的请求，一审

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9842号上诉人（原审原告，反诉被告）:张维科，男，1973年9月15日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：成子龙，南京市玄武区律恒法德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：金传娣（系张维科妻子）。被上诉人（原审被告，反诉原告）：殷海岩，女，1980年4月9日生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南……