房屋租赁合同纠纷 （2014）沪一中民二（民）终字第779号

被上诉人将未取得合法房地产权证的涉案房屋出租给上诉人使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定双方就该房屋所签订的《房屋租赁合同》无效，当属正确。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失。因此，上诉人理应向被上诉人承担返还租赁房屋的责任。至于上诉人已支付的房屋租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，上诉人已支付的房屋租金可直接抵作其应支付的房屋使用费。现被上诉人要求上诉人继续支付其实际占用期间拖欠的自2010年1月开始的剩余房屋使用费，于法有据。原审综合考虑了涉案房屋于2010年1月起存在停水、停电等本案实际情况，酌情认定上诉人按照租赁合同约定的租金标准的30%向被上诉人支付自2010年1月起的房屋使用费，并无不当。关于上诉人称租赁合同无效，故其无需支付房屋使用费，已收取的租金亦应予以返还的上诉意见。虽然上诉人系依据上述无效租赁合同而取得涉案租赁房屋的占有

被上诉人将未取得合法房地产权证的涉案房屋出租给上诉人使用，违反了我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定双方就该房屋所签订的《房屋租赁合同》无效，当属正确。根据无效合同的处理原则，因无效合同所取得的财产应予返还，并依据当事人的过错程度各自承担合同无效所产生的损失。因此，上诉人理应向被上诉人承担返还租赁房屋的责任。至于上诉人已支付的房屋租金，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，上诉人已支付的房屋租金可直接抵作其应支付的房屋使用费。现被上诉人要

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第779号上诉人（原审被告）曹文耀。上诉人（原审原告）郑康婴。被上诉人（原审原告）上海锦之嘉酒店管理有限公司。法定代表人朱。上诉人曹文耀、郑康婴因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2013）浦民一（民）初字第37129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审……