房屋租赁合同纠纷 （2013）一中民终字第11514号

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。魏憬诣委托其母王媛与张银祥、李翠华所订立的租赁合同约定租赁期限为2002年10月18日至张银祥夫妇均身故为止。其期限如超过二十年，超过的部分应属无效。关于合同无效之后的租金返还问题，张银祥、李翠华可另案解决。关于魏憬诣是否有权解除租赁合同一节，合同法明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。魏憬诣委托王媛与张银祥、李翠华所签署的租赁合同中，并未写明同意张银祥、李翠华转租。张银祥、李翠华在诉讼中主张当年魏憬诣曾口头同意其转租，未提供相应证据，本院不予采信。通过张银祥与李翠华之女张典娜、张银祥与案外人刘琳琳签订的房屋租赁合同、涉案房屋所在小区保安队长李大超提供的供词可以证明，张银祥、李翠华确有转租，故魏憬诣有权解除合同。因此，魏憬诣要求解除租赁合同并腾退房屋，符合法律规定，本院予以支持。关于合同解除后租金返还问题，因张银祥、李翠华并未在一审中提出反诉，可另案解决。综上，张银祥、李翠华的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。魏憬诣委托其母王媛与张银祥、李翠华所订立的租赁合同约定租赁期限为2002年10月18日至张银祥夫妇均身故为止。其期限如超过二十年，超过的部分应属无效。关于合同无效之后的租金返还问题，张银祥、李翠华可另案解决。关于魏憬诣是否有权解除租赁合同一节，合同法明确规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。魏憬诣委托王媛与张银祥、李翠华所签署的租赁合同中，并未写明同意张银祥、李翠华转租。张银祥、李翠华在诉讼中主张当年魏憬诣曾口头同意其转租，未提供相应证据，本院不予采信。通过张银祥与李翠华之女张典娜、张银祥与案外人刘琳琳签订的房屋租赁合同、涉案

北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民终字第11514号上诉人（原审被告）张银祥，男，1943年1月20日出生。上诉人（原审被告）李翠华，女，1945年9月26日出生。二上诉人的共同委托代理人王雪生，北京市永浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）魏憬诣，女，1971年7年15日出生。委托代理人唐小五，北京市两高律师事务所律师。上诉人张银祥、李翠华因与被上诉人魏憬诣房屋租赁合同纠……