物业服务合同纠纷 （2014）穗中法民五终字第4756号

佳业公司与雅基公司签订的购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议及合同约定了由溢盈公司为雅基公司所有的案涉房产提供物业管理服务，雅基公司对此亦表示确认，因此雅基公司应向溢盈公司支付案涉房产的物业管理费及水电杂费。但因雅基公司与溢盈公司、金丰公司和佳业公司四方签订了确认书，约定案涉房产的物业管理雅基公司应履行的义务由金丰公司承接履行。因此，该案的争议焦点是谭庆仙代理金丰公司和雅基公司与佳业公司、溢盈公司签订的确认书对eds公司是否具有法律效力？案涉房产的物业管理费应由雅基公司缴纳还是应由eds公司缴纳？或是由雅基公司、eds公司连带缴纳？（一）谭庆仙签订确认书时并非金丰公司的法定代表人，也非职员，谭庆仙取得了金丰公司的授权书，授权书的授权范围明确，授权谭庆仙办理交接有关蒙地卡罗商和溢盈商务公寓等物业移交手续及交接房地产证事宜。并无授权谭庆仙签订确认书等权限。因此，谭庆仙代表金丰公司签订确认书的行为属于超越代理权的无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被

佳业公司与雅基公司签订的购房及物业管理服务协议、商品房买卖合同是双方当事人真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议及合同约定了由溢盈公司为雅基公司所有的案涉房产提供物业管理服务，雅基公司对此亦表示确认，因此雅基公司应向溢盈公司支付案涉房产的物业管理费及水电杂费。但因雅基公司与溢盈公司、金丰公司和佳业公司四方签订了确认书，约定案涉房产的物业管理雅基公司应履行的义务由金丰公司承接履行。因此，该案的争议焦点是谭庆仙代理金丰公司和雅基公司与佳业公司、溢盈公司签订的确认书对eds公司是否具有法律效力？案涉房产的物业管理费应由雅基公司缴纳还是应由eds公司缴纳？或是由雅基公司

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4756号上诉人（原审被告）：广州市雅基置业有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：刘明芳，该公司执行董事。委托代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市溢盈物业管理服务有限公司，住所地广东省广州市花都区。法定代表人：沈洲，该公司董事长。委托代理人：曾旭慧，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（……