房屋租赁合同纠纷 （2016）沪01民终11071号

本案中，冯瑞健为系争房屋的承租人，其未经出租人同意，将系争房屋转租给张音，故张音与冯瑞健之间的房屋租赁合同应属无效。冯瑞健作为承租人对于合同无效存在主要过错，张音作为次承租人存在次要过错，法院根据本案实际情况，酌情确定张音的过错比例为30%，冯瑞健的过错比例为70%。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，冯瑞健收取的租金、保证金等合计13,200元，应当返还给张音。冯瑞健向欣语事务所支付的中介费、刷卡费系冯瑞健、欣语事务所之间的约定，与本案争议无关。因合同无效，双方在合同中约定的违约条款亦属无效，故张音按照合同约定主张违约金，于法无据，法院不予支持。对于张音主张的损失，法院认为，因冯瑞健交付给张音的房屋系毛坯状态，张音为满足基本日常使用功能，必须添附马桶、门锁、灯具、窗帘等日常生活必备物品，故冯瑞健辩称张音擅自装修，不应承担赔偿责任的意见，法院不予采信。但张音在搬离系争房屋时应当将未形成附合的装饰装修物拆除，故张音仅能就已形成附合的装饰装修向冯瑞健主张相应损失。张音主张的各项

本案中，冯瑞健为系争房屋的承租人，其未经出租人同意，将系争房屋转租给张音，故张音与冯瑞健之间的房屋租赁合同应属无效。冯瑞健作为承租人对于合同无效存在主要过错，张音作为次承租人存在次要过错，法院根据本案实际情况，酌情确定张音的过错比例为30%，冯瑞健的过错比例为70%。根据合同法的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，冯瑞健收取的租金、保证金等合计13,200元，应当返还给张音。冯瑞健向欣语事务所支付的中介费、刷卡费系冯瑞健、欣语事务所之间的约定，与本案争议无关。因合同无效，双方在合同中约定的违约

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终11071号上诉人（原审被告）：冯瑞健，男，1981年1月11日生，汉族，住江苏省江都市。被上诉人（原审原告）：张音，女，1988年7月25日生，汉族，住吉林省桦甸市。原审被告：上海欣语房地产经纪事务所，住所地上海市松江区龙源路**弄107-1。投资人：周建，总经理。上诉人冯瑞健因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016……