房屋租赁合同纠纷 （2016）苏01民终3266号

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。根据本案的事实和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1、租赁合同的效力认定问题；2、租赁合同解除的原因和时间认定问题；3、戴从芳、爱尚公司是否应当返还履约保证金和租金及返还数额的认定问题。一、关于租赁合同的效力认定问题张松博主张戴从芳从出租人徐朝军处承租涉案房屋后，未经出租人同意和办理登记备案手续，违反了原建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，其租赁行为应属无效。原审法院认为，《城市房屋租赁管理办法》已于2011年2月1日因住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》施行而失效，且该两办法不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项中的行政法规，依法不作为认定民事合同效力的依据。根据《最高人民法院》的相关规定，未经出租人同意的转租合同应认定为无效。本案原合同约定，未经出租人同意，承租人不得将建筑面积达4000余平方米的房屋整体转租，但实际履行中戴从芳系将房屋分块转租，可认定戴从芳将房屋分块转租

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。根据本案的事实和双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1、租赁合同的效力认定问题；2、租赁合同解除的原因和时间认定问题；3、戴从芳、爱尚公司是否应当返还履约保证金和租金及返还数额的认定问题。一、关于租赁合同的效力认定问题张松博主张戴从芳从出租人徐朝军处承租涉案房屋后，未经出租人同意和办理登记备案手续，违反了原建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条的规定，其租赁行为应属无效。原审法院认为，《城市房屋租赁管理办法

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3266号上诉人（原审被告）戴从芳，女，汉族，1966年3月15日生。委托代理人李晶晶，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人孙康乐，江苏金路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张松博，男，汉族，1990年11月11日生。委托代理人徐金波，江苏维世德律师事务所律师。原审被告南京爱尚街区商务咨询有限公司，统一信用社会代码9132011368……