房屋租赁合同纠纷 （2018）湘01民终9456号

本案存在如下焦点问题：一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题；二、关于周祥生所主张的解除合同的违约金以及租金欠付金额该如何确定的问题；三、关于周祥生所主张的水电费欠费问题；四、关于涉案店面的装修及经营设备的归属及处理问题；五、关于周海江向谢建明所主张的房屋占用费及水电费是否应当支持的问题。一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，根据现有证据，周祥生出租给谢建明的房屋只有部分面积取得了建设工程许可证，因此，应当确定周祥生与谢建明就取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同有效，对于没有取得建设工程规划许可证以及未经主管部门批准建设的房屋签订的租赁合同无效。二、关于周祥生所主张的解除合同的违约金以及租金欠付金额该如何确定的问题。1、关于合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：

本案存在如下焦点问题：一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题；二、关于周祥生所主张的解除合同的违约金以及租金欠付金额该如何确定的问题；三、关于周祥生所主张的水电费欠费问题；四、关于涉案店面的装修及经营设备的归属及处理问题；五、关于周海江向谢建明所主张的房屋占用费及水电费是否应当支持的问题。一、关于涉案《房屋租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，

湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终9456号上诉人（原审原告、反诉被告）：周祥生，男，汉族，1947年12月5日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周海江（周祥生之子），男，住长沙市岳麓区。上诉人（原审被告、反诉原告）：谢建明，男，汉族，1974年9月19日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：周海……