房屋租赁合同纠纷 （2014）苏中民终字第04613号

合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在正常情况下，王伟众、范全方向天熹公司承租的房屋在租赁期内，因买卖发生所有权转移的，原租赁合同对王伟众、范全方和新的所有权人继续有效。本案中，王自培、陆萍华与天熹公司签订买卖合同并支付房款后，未取得房屋所有权登记，且其购买的部位并非王伟众、范全方所承租的所有房屋，因此，王自培、陆萍华并不当然直接享有租赁合同中的所有权利。王自培、陆萍华购买房屋时知晓房屋出租的状况并在此后与房屋的出卖人暨出租人就购买部位的房屋结算租金，其是否有权直接向承租人即王伟众、范全方收取相应租金应当根据双方之间有无约定来判断。为此，王自培、陆萍华提供了三方签署的备忘录，王伟众、范全方则抗辩备忘录中并未明确王自培、陆萍华购买房屋的事实，也未赋予王自培、陆萍华作为出租人收取租金的权利，原审法院审查后认为，从该备忘录的文字内容来看，目的在于处理王自培、陆萍华一方与费双林之间的债权债务问题及其与费双林之间对收取租金的分配，虽有“直接付给”的表述，但前提是费双林出具收条，该备忘录系三方当事人对原租赁合同租赁关系的认可，并非王自培、陆萍华与王伟众、范全方之间

合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。故在正常情况下，王伟众、范全方向天熹公司承租的房屋在租赁期内，因买卖发生所有权转移的，原租赁合同对王伟众、范全方和新的所有权人继续有效。本案中，王自培、陆萍华与天熹公司签订买卖合同并支付房款后，未取得房屋所有权登记，且其购买的部位并非王伟众、范全方所承租的所有房屋，因此，王自培、陆萍华并不当然直接享有租赁合同中的所有权利。王自培、陆萍华购买房屋时知晓房屋出租的状况并在此后与房屋的出卖人暨出租人就购买部位的房屋结算租金，其是否有权直接向承租人即王伟众、范全方收取相应租金应当根据双方之间有无约定来判断。为此，王自培、陆萍华提供了三

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第04613号上诉人（原审原告）王自培。上诉人（原审原告）陆萍华。委托代理人蒋少华，江苏智择律师事务所律师。（代理以上两上诉人）委托代理人吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。（代理以上两上诉人）被上诉人（原审被告）王伟众。被上诉人（原审被告）范全方，现羁押于江苏省江宁监狱。上诉人王自培、陆萍华因与王伟众、范全方房屋租赁合同纠纷一案，不服苏……