房屋租赁合同纠纷 （2019）沪02民终5027号

润星投资公司系润星物业的投资公司，在润星投资公司与长风物业租赁合同届满前，由润星物业与长风物业签订《房屋租赁协议书》，依该协议书约定，自2017年1月1日起系争房屋由润星物业承租并经营润星公寓。现有证据已充分证明自2011年由案外人董某某向长风物业承租系争房屋后用于公寓房经营，双方的《房屋租赁协议书》约定房屋地址虽为上海市普陀二村XXX号，但案外人董某某实际经营所使用的面积已包括无证面积的房屋，而该无证面积的房屋也由长风物业提供，作为出租方长风物业应明知出租的房屋包括无证(违章)部分的房屋，故对长风物业所称出租面积不包括无证面积之观点，法院难以采纳。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同(协议)中，无房地产权证或建设工程规划许可证，就该房屋订立的租赁合同(协议)依法无效。合同(协议)部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。系争房屋有证面积仅为557平方米，年租金却高达30万元，显然协议约定面积应包括了无证面积的房屋，应认定润星物业与长风物业之间的房屋租赁协议整体无效。润星物业承

润星投资公司系润星物业的投资公司，在润星投资公司与长风物业租赁合同届满前，由润星物业与长风物业签订《房屋租赁协议书》，依该协议书约定，自2017年1月1日起系争房屋由润星物业承租并经营润星公寓。现有证据已充分证明自2011年由案外人董某某向长风物业承租系争房屋后用于公寓房经营，双方的《房屋租赁协议书》约定房屋地址虽为上海市普陀二村XXX号，但案外人董某某实际经营所使用的面积已包括无证面积的房屋，而该无证面积的房屋也由长风物业提供，作为出租方长风物业应明知出租的房屋包括无证(违章)部分的房屋，故对长风物业所称出租面积不包括无证面积之观点，法院难以采纳。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终5027号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海长风物业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：万家明，执行董事。委托诉讼代理人：段宗元，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈靓莹，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海润星物业管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李微，总经理。委托诉讼代理人：曹锋，……