房屋租赁合同纠纷 （2019）粤01民终17862号

虽然双方签订的合同名称为《经营合作协议》，但根据该协议的内容，由锦天公司将其承租的房屋整体交付谢宏艺使用、收益，谢宏艺每月向锦天公司支付固定费用，锦天公司并不参与谢宏艺的经营管理，也不承担经营风险，故上述协议实为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是《经营合作协议》的效力；二是谢宏艺是否应向锦天公司支付8月份的固定分摊费用；三是谢宏艺是否应补交履约保证金；四是谢宏艺是否应返还代垫的水电、垃圾费用；五是物资及平台账户的交接问题；六是锦天公司请求的冒用锦天公司名义收取的租户押金能否得到支持；七是谢宏艺是否应承担逾期支付费用的违约金。焦点一：关于经营合作协议的效力问题。关于经营合作协议的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，《经营合作协议》中就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋所约定的租赁条款部分应属无效。虽然锦天公司提交的（2015）穗黄法长民初字第194号民事判决书认定

虽然双方签订的合同名称为《经营合作协议》，但根据该协议的内容，由锦天公司将其承租的房屋整体交付谢宏艺使用、收益，谢宏艺每月向锦天公司支付固定费用，锦天公司并不参与谢宏艺的经营管理，也不承担经营风险，故上述协议实为房屋租赁合同，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是《经营合作协议》的效力；二是谢宏艺是否应向锦天公司支付8月份的固定分摊费用；三是谢宏艺是否应补交履约保证金；四是谢宏艺是否应返还代垫的水电、垃圾费用；五是物资及平台账户的交接问题；六是锦天公司请求的冒用锦天公司名义收取的租户押金能否得到支持；七是谢宏艺是否应承担逾期支付费用的违约金。焦点一：关于经营合作协议的效力问题。关于经营合作

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终17862号上诉人（原审被告）：谢宏艺，男，1986年2月23日出生，汉族，住所地广西横县。委托诉讼代理人：华海荣，广东沁森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹清，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道西路61-65号一楼自编102B房。法定代表人：谭晓红，职务：总经……