房屋买卖合同纠纷 （2018）苏04民终495号
裁判要旨
行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。本案中，除中介方陈述外并无其他证据证明ＸＸ取得了吴菊萍及案外人吴瑛的授权出售涉案房屋及车位，ＸＸ的行为系无权代理，该行为事后未得到权利人的追认，对权利人不发生效力，应由ＸＸ承担履行债务或赔偿损失的责任。现当事双方对解除合同均无异议，故李波的该项诉请，法院予以支持。合同解除后，ＸＸ应将收取的20000元定金返还李波，虽吴菊萍辩称其已向中介支付40000元，但吴菊萍并未授权ＸＸ签订合同，李波亦未委托中介处理合同解除事宜，故中介收取吴菊萍的款项不能视为ＸＸ向李波履行了返还义务，李波要求ＸＸ返还定金20000元的诉请法院依法予以支持，吴菊萍向中介支付的款项由其与中介自行解决。关于损失问题，虽ＸＸ辩称其于合同签订后一周内即提出解除合同，但履行债务或赔偿损失的选择权在善意相对人即李波，现李波通过诉讼要求解除合同并主张合同签订日至起诉之日的房屋差价作为损失并无不当，故李波的损失299600元法院予以认定，该损失均系无权代理人ＸＸ造成
摘要
李波与ＸＸ、吴菊萍等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终495号上诉人（原审被告）：ＸＸ，男，1983年12月14日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：韩雪，江苏渊博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李波，男，1976年11月8日生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：潘向勇，江苏金长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张光华，江苏金长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴菊……