房屋买卖合同纠纷 （2018）京02民终2454号
裁判要旨
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，刘芃代刘伟宁与梁靓签订的房屋买卖合同并非刘伟宁的真实意思表示，对刘伟宁不发生法律效力。房屋买卖过程中，刘芃在没有授权委托手续的情况下，擅自将不属于自己所有的房屋予以出售，代刘伟宁签订了房屋买卖合同。事后房屋所有权人刘伟宁对此亦不予追认，导致双方签订的房屋买卖合同不能履行，给梁靓造成了一定的损失，刘芃的行为具有明显过错，其应承担赔偿损失的责任。双方在签订房屋买卖合同过程中，梁靓虽对房屋所有权证及身份证原件进行过核实，但梁靓在明知刘芃未取得房屋产权人授权的情况下，仍签订房屋买卖合同，最终导致合同不能履行，自身亦具有过错。故法院将综合考虑房地产估价报告、双方对合同履行不能的过错程度等因素，参照合同中关于违约责任的约定，依据公平原则和诚实信用原则酌情确定刘芃应当向梁靓赔偿损失的具体数额。关于梁靓要求我爱我家公司退还居间服务费及履约服务费的诉讼请求，因我爱我家公司作为专业的中介机构，在双方房屋买卖交易过程中，未尽到应尽的审查义务，却收取居间服务费，于法无据，其应
摘要
刘芃与梁靓等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 房屋买卖合同纠纷
正文（节选）
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终2454号上诉人（原审被告）：刘芃，男，1982年3月12日出生。委托诉讼代理人：马岩，北京市六合金证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁靓，女，1981年8月22日出生。委托诉讼代理人：张浩(梁靓之夫)。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇……