农村房屋买卖合同纠纷 （2014）浙舟民终字第291号

本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的效力；二、如合同无效，双方的过错责任确定；三、评估报告所涉范围及相应价格；四、施善祥是否能享受所涉房屋的土地使用权利益及基于房屋买卖的信赖利益。一、房屋买卖合同的效力问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”双方签订的房屋买卖合同的标的物系农村房屋，必然包含农村宅基地使用权的转移。虽当时订立合同时，所在的村民委员会认可，但有违土地管理法的强制性规定，且目前所讼争房屋的宅基地仍登记在徐伏兴名下。因此，原审认定合同无效，是正确的。二、双方的过错责任确定。双方在买卖房屋当时依循农村购买房屋的习俗，签订了卖屋契，有中人见证，并取得所在村委的同意，施善祥也已实际居住使用该房屋达10年之久。因此，在认定双方过错责任时，应综合以下因素：（l）购买的时间越早，买方的责任越小；（2）居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大；（3）对于自住型购房，买方的责任较小。

本案的争议焦点为：一、房屋买卖合同的效力；二、如合同无效，双方的过错责任确定；三、评估报告所涉范围及相应价格；四、施善祥是否能享受所涉房屋的土地使用权利益及基于房屋买卖的信赖利益。一、房屋买卖合同的效力问题。所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。合同法规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”双方签订的房屋买卖合同的标的物系农村房屋，必然包含农村宅基地使用权的转移。虽当时订立合同时，所在的村民委员会认可，但有违土地管理法的强制性规定，且目前

浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙舟民终字第291号上诉人（原审原告）徐伏兴。上诉人（原审被告）施善祥。委托代理人林兴平。委托代理人戴利国。上诉人徐伏兴、上诉人施善祥因农村房屋买卖合同纠纷一案，均不服舟山市普陀区人民法院（2014）舟普民初字第292号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2014年12月5日立案受理，依法组成合议庭并进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，徐伏……