农村房屋买卖合同纠纷 （2016）京02民终5602号

当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，刘洪玉和王月荣虽未提供房屋买卖协议，但均称王月荣向刘洪玉购房房屋一事属实，故法院认定双方成立房屋买卖协议关系。王月荣在购买涉案房屋时并非北臧村镇马村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员，因而无权享有该村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格。王月荣提供的集体土地建设用地使用证上所载明的变更使用权人事项未经过县级土地主管部门的批准，故王月荣称转让房屋行为有效的辩解意见，缺乏依据，法院不予采信。根据“房地一体”的原则，王月荣从刘洪玉处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定，双方的房屋买卖行为应属无效。刘洪玉与王月荣对该无效民事行为均存在过错，应当按照各自的过错承担相应的民事责任。现刘洪玉要求确认涉案房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有

当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，刘洪玉和王月荣虽未提供房屋买卖协议，但均称王月荣向刘洪玉购房房屋一事属实，故法院认定双方成立房屋买卖协议关系。王月荣在购买涉案房屋时并非北臧村镇马村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员，因而无权享有该村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格。王月荣提供的集体土地建设用地使用证上所载明的

北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5602号上诉人（原审被告）王月荣，女，1953年8月23日出生。委托代理人关丽芹，北京远维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘洪玉，男，1953年3月18日出生。委托代理人赵文付，北京市京兴律师事务所律师。委托代理人阴政宏，男，1984年12月30日出生，北京市京兴律师事务所律师实习律师，住北京市海淀区。上诉人王月荣因农村房屋买卖合……