房屋买卖合同纠纷 （2017）京0108民初5201号
裁判要旨
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 张常忠与穆淑兰签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，穆淑兰、张常忠及链家房地产公司三方签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》，均为李水平代穆淑兰签订，但李水平在事前并未取得穆淑兰的委托授权，且穆淑兰事后亦未予以追认，故上述协议均系李水平无权代理，应属无效。 庭审中，张常忠主张其了解到穆淑兰与李水平系母女关系，且共居的事实，同时李水平承诺会取得穆淑兰的授权，其才与李水平签订了房屋买卖合同，就其上述主张未向本院提交相应证据，本院对其主张不予采信。 张常忠作为一个成年人，在李水平未取得穆淑兰的授权委托且未与房屋所有权人穆淑兰见面核实的情况下，就与李水平签订了房屋买卖合同，其对合同无效的后果亦应承担相应的责任。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 现张常忠要求穆淑兰、李水平返还定金10万元，李水平表示同意退还，本院
摘要
张常忠与穆淑兰等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
正文（节选）
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初5201号原告：张常忠，男，1971年8月22日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：王光琦，北京市中银律师事务所律师。 被告：穆淑兰，女，1937年9月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。 被告：李水平，女，1963年5月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。 第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳……